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              集體土地入市是不是在“做空”房價?

              時間:2019-03-06 瀏覽量: 分享到:
              集體土地入市是不是在“做空”房價?


              1、集體土地入市是不是在“做空”房價?

              日前,提請全國人大常委會審議的土地管理法、城市房地產管理法修正案草案,刪去了現行土地管理法中關于從事非農業建設使用土地的,必須使用國有土地或征為國有的原集體土地的規定;對土地利用總體規劃確定為工業、商業等經營性用途,并經依法登記的集體建設用地,允許土地所有權人通過出讓、出租等方式交由單位或個人使用。

              這究竟意味著什么呢?

              一句話,集體工業、商業等經營性建設用地或可以市場化變現了。

              基于此,很多自媒體都在說這是房地產土地供給端巨變,給予房價巨大利空。集體土地多便宜啊,房價肯定要跌了!得出結論,房地產要不行了。


              這些觀點雖然很具有煽動性。但現實并不簡單。


              首先,集體土地要進行住宅用地供應,還得走變為國有用地的老路,和國有住宅用地供應還是兩條路子;


              其次,集體土地供應租賃住宅規模是受城市整體規劃限定的,咱們要清楚,無論國有還是城市周邊的集體土地都是在城市規劃“限制人口”的總框架內的;


              最后,集體商業用地在確定是建租賃房還是其它商業類別時,也是需要扳起指頭算一算收益比的。否則,無論是集體組織自己還是現實可能的私人投資方,是不能好好玩耍的。我們尤其要注意,集體土地經營者不是保障性供給,而是盈利性供給,最終的定價,必然要跟著市場走的。

              集體土地入市不是房價的大砍刀。


              2、集體土地入市究竟改變了啥?

              集體經營性建設用地符合規劃的前提下可以“入市”,說白了,就是以后不用被霸王條款“強制變為國有土地”才能入市繼續揩油??梢宰约和?。

              最核心的改變是“集體經濟組織”資產的確權。

              這其實是一件很大的事情。

              1、市場的邊界擴張了,集體土地資產盤活了,市場突增了一大批,以集體資產為信用的大公司;


              2、以法律的形式確立了集體經濟組織的市場主體地位,有自己的資產、有自己的股東、有自己的職業經理人團隊,以后企業或者其他資本方可能很多情況下要跟集體經濟組織打交道。


              3、核心城市周邊的一部分農民一夜之間“暴富了”,比如深圳近郊的一個村兒,集體資產一夜之間可以市場化變現留到村民兜里,不可估量。

              一場巨變:但城區內的集體土地、城郊的集體土地,還有中心城市100公里之外的集體土地身價是天上與地下的。


              一個必然的現實結果,讓一部分農民先富起來??赡芤院笤诮洜I所得收入中肯定會有跨區域“轉移支付”扶貧,但這都是二次分配的事情了。

              這就是核心,也是現實,二八定律依然沒有改變,未來也不會有改變。因為這是效率與大鍋飯較量的結果。不可能把二八定律打殘關進籠子,否則就像筆者一直說的:懶漢會驅逐奮斗大家一起睡地下室茅草屋。


              所以,現實環境的倒逼之下,大家艱苦奮斗為子孫的路子沒有變,期待著減稅,倒不如趁著年輕多投資自己,喜歡文字的就多讀讀書、寫寫文章;喜歡技術的就多利用上班8小時之外的時間練一練第二技能、第三技能;在城市上班的白領,少聽一些樓市崩盤論,趁著手里的“房票”沒有變毛,趕緊安個家。一切還是老樣子。罵,沒球用。


              3、集體土地入市背后財富巨變

              這背后究竟有什么影響呢?

              環中心城市的“縣域經濟體”會加速崛起,可能現在中心城市周邊的縣域有的地鐵還沒有修到。但伴隨著環中心城市“縣域經濟體”財富的硬氣起來,直接幾個村自己拉起隊伍修通與中心城市的連接是大概率的事情。

              這是一個“賦能”環中心城市周邊“縣域經濟”的過程,造成一個結果就是由于奔著自己懷里資產更容易變現、利益最大化的目的,積極主動跟中心城市擁抱將是未來的一場世紀賽跑,城市群以前是中心城市喊話提倡,以后就是周圍小弟們爭著搶著來“揩油”,畢竟這場融城最終也是“先到先得”。


              風口有時效性。


              集體土地符合條件入市是時代發的“大豬蹄子”,它是一次全國范圍內的“集體資產確權”,意義不可謂不大。一眾“集體經濟組織”大單位一夜崛起。現實情況下,城區內集體土地、環中心城市周邊集體土地、100公里以外偏遠的集體土地,資產變現效應依次遞減。這是差異性,也是命運的不同。


              以后,沒有國有土地揩油了。收益確權了,都是自己碗里的菜了,以后怎么輾轉騰挪賣個好價錢就是自己的事情了。

              發令槍已響。鄉村集體資產公司化運營開始起跑,雖然起點并不見得公平。


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